Digital Business Finance совместно с финансистом Султаном Елемесовым продолжает исследовать тему управления личными финансами. В предыдущих материалах Султан на своем опыте показал, как отказ от автомобиля помог ему инвестировать средства в финансовые инструменты, а также проанализировал, что выгоднее: покупка квартиры или аренда.
На этот раз бывший банкир рассказал, как ему удалось оформить четыре ипотеки под один залог. Первую квартиру он продолжает сдавать в аренду и за счет этого покрывает ежемесячные платежи по трем ипотекам. Две другие квартиры он продал с доходностью до 80% годовых.
Digital Business Finance выяснил, как работала эта схема в период резкого роста цен на рынке недвижимости в 2018–2022 годах, что следует учитывать при выборе ипотеки и почему страх переплаты может привести заемщиков к неверным решениям.
Об эксперте
Султан Елемесов — квалифицированный аудитор и профессиональный бухгалтер из Республики Казахстан с более чем 15-летним опытом работы в финансовой сфере. Он занимал должности в Евразийском банке и First Heartland Securities (материнская компания Jusan Bank), где был директором департамента консолидированной отчетности. С 2023 года — предприниматель и автор финансового блога.
— Вы прошли путь от директора департамента в банковском холдинге до человека, который оформил четыре ипотеки. У вас была собственная квартира до первой ипотеки?
— Да, в 2013 году мы с женой приобрели трехкомнатную квартиру за наличные. Поэтому первый кредит на покупку квартиры я взял не для проживания. В общем, с 2015 по 2020 год я купил три квартиры в ипотеку: две однокомнатные и одну двухкомнатную (часть суммы был оплачена наличными).
Я всегда утверждаю, что ипотека — это как возможности, так и риски. Когда ты живешь в аренде, ты всегда можешь вернуться назад, например, к родителям. А когда подписываешь ипотеку, путей назад уже нет. Для меня это был шаг вперед, начавшийся не от нужды, а от наличия лишнего капитала.
— Как вы получили первую ипотеку?
— С учетом того, что до 2013 года я работал начальником управления в банке и считал себя финансово грамотным, никогда не брал кредиты, включая рассрочки. Я всегда считал, что займы – это зло. Однако в какой-то момент я изучил условия и понял, что ипотека в Отбасы банке может быть выгодной.
Обычно схема работает так: допустим, квартира стоит 100 млн тенге. Банк всегда снижает эту сумму на 20% и заявляет: для нас квартира стоит 80 млн. Это и есть залоговая стоимость. Эти 20 млн банк отрезает на свои расходы и возможные риски. Но чтобы у банка было полное покрытие, необходимо внести первоначальный взнос в 20 млн. В итоге у банка есть 80 млн залога плюс 20 млн первоначального взноса, итого 100%.
В Отбасы банке схема устроена иначе. Если квартира стоит 100 млн тенге и вы вкладываете 50 млн на депозит (промежуточный заем), банк снижает ее оценку не на 20%, как в других банках, а на 30%. Залоговая стоимость квартиры учитывается уже не за 80 млн, а только за 70 млн. В итоге при займе на 100 млн банк получает обеспечение на 120 млн, что создает так называемое сверхпокрытие.
Со временем мой промежуточный заем стал жилищным. Это значит, что мой депозит был учтен, и долг уменьшился наполовину. То есть, из 11 млн кредита осталось 5,5 млн. В это время жилье подорожало. Если раньше залоговая стоимость покрывала 70% кредита, то теперь уже 100%. Я должен был 5 млн, а квартира на рынке стоила 14,3 млн. Залог учитывался как 10 млн, получается, что стоимость залога в два раза превышала мой долг.
Я понял, что при такой оценке могу оформить еще одну ипотеку. Взношу на новый депозит 5 млн, банк предоставляет еще 10 млн кредита. При этом новую квартиру не ставил в залог, залогом оставалась только первая. Купил квартиру в «котловане», сделал ремонт и продал с наценкой 40%. Но так как половина суммы была заемной, моя доходность на вложенные деньги оказалась не 40%, а 80%. Проще говоря: на вложенные 5 млн я заработал 3 млн прибыли. Это 60%. Кредитное плечо увеличило доходность почти в два раза.
Таким образом, за 5 лет я оформил три ипотеки всего под один залог. Позже я перешел на жилищный заем со ставкой 4,2% годовых. Четвертую ипотеку я оформил недавно, в основном для того, чтобы продемонстрировать весь процесс в своем блоге. Обращу внимание, что все четыре ипотеки пока еще не погашены до конца.
— Первую квартиру вы сразу сдали в аренду, и благодаря ее платежам покрываете все три кредита. Как это возможно?
— Первую квартиру мы арендуем до сих пор. В настоящее время общий платеж по трем ипотекам составляет около 200 тысяч тенге в месяц. Четвертую я не учитываю, так как она еще на стадии промежуточного займа. Доход от аренды первой квартиры составляет 250 тысяч в месяц. Таким образом, эта одна квартира полностью закрывает все три ипотеки и оставляет еще 50 тысяч сверху.
Почему платежи такие низкие? Потому что все три ипотеки перешли из промежуточных в жилищные. В этом режиме проценты платятся не со 100% суммы, а только с 50%, то есть с реального займа без учета депозита. Я всегда выбирал срок Оценочного показателя (ОП) 29 вместо стандартного ОП 16. Это означает, что я копил дольше, но зато ставка по кредиту всего 4,2%. В итоге ежемесячный платеж существенно снижается, что делает всю схему выгодной.
Когда я только купил квартиру, аренда была небольшой и не покрывала ежемесячные выплаты. Но когда платежи снизились, а арендные ставки выросли, выгода стала значительной. Сейчас я плачу чуть больше 50 тысяч тенге в месяц по первой ипотеке, а аренда приносит 250 тысяч. В пять раз больше.
— А сколько вы платили по первой ипотеке при промежуточном займе?
— Когда я покупал эту квартиру в 2015 году, она стоила 10,5 млн тенге — тогда это была стандартная цена за однокомнатную квартиру в новостройке в Алматы. Я внес своих 5,5 млн и взял в ипотеку 5 млн. То есть сумма кредита составила 10,5 млн. По промежуточному займу я платил 8,5% годовых, и ежемесячный платеж составлял примерно 75 тысяч тенге.
Когда я перешел на жилищный заем, платеж уменьшился до 57 тысяч тенге. Кроме того, я частично закрыл часть долга с помощью досрочного погашения из ЕНПФ.
— Многие опасаются взять даже одну ипотеку, а вы решились на несколько. Что вас подтолкнуло?
— Я всегда исходил из того, что не нужно бояться кредита, а понимать его механику. Со временем я систематизировал свой опыт и собрал его в двух методичках.
В первой я описал базовые вещи: как оценивать платежеспособность, что такое долговая нагрузка, зачем нужна подушка безопасности. Во второй поэтапно расписал, как именно я смог оформить четыре ипотеки под залог одной квартиры — от открытия депозитов до получения кредита.
Главное правило, проходящее через весь мой опыт, простое: нельзя брать ипотеку без сбережений. Если доходы упадут или вы неправильно рассчитаете нагрузку, легко попасть в долговую яму. По закону в Казахстане платежи по кредитам не должны превышать 50% дохода. Однако для системы жилищных строительных сбережений и автокредитования казахстанских машин до конца 2026 года сделаны послабления. Можно брать кредиты без ограничений по долговой нагрузке. Главное, чтобы оставался прожиточный минимум на вас и ваших иждивенцев. Я считаю это рискованным, потому что человек может перегрузить себя долгами.
— Как вы оценивали риски на каждом этапе?
— Я выделял три главных риска. Первое — финансовая подушка. Я всегда должен быть уверен, что, даже если потеряю работу, у меня хватит денег, чтобы платить ипотеку как минимум полгода. В то время я был квалифицированным специалистом и считал, что справлюсь.
Второй риск — здоровье и жизнь. Если я не смогу работать, ипотека остается. Для этого есть страховка жизни. В моем случае подушка была больше, чем на полгода, плюс у меня был пассивный доход, поэтому я был уверен, что семья справится.
Третий риск — сама недвижимость. Она может пострадать от пожара или наводнения. Банк обычно требует страховать квартиру хотя бы в первый год. Однако если квартира сдается в аренду, я бы всегда страховал ее дополнительно хотя бы от базовых рисков.
— Насколько актуальна схема «ипотека под один залог» сегодня?
— В целом схема работает и сейчас, но условия стали жестче. Она возможна только в Отбасы банке, где кредит остается сравнительно дешевым, и обеспечивается сверхпокрытием залогом.
Важно понимать, что эта стратегия особенно хорошо работала в 2018–2022 годах, когда рынок активно рос. В этот период заработала программа 7-20-25 и разрешили изъятие излишков из ЕНПФ на покупку недвижимости. Сейчас рост цен на недвижимость не такой быстрый, поэтому эффективность ниже.
Сегодня для получения промежуточного займа нужен ОП 5. Это означает, что вы вносите 50% стоимости квартиры на депозит и ждете полгода, пока вас прокредитуют. Раньше ждать не нужно было, и ставка составляла около 8,5–8,9% на весь срок кредита, примерно на 12 лет.
Теперь из-за этого ожидания в шесть месяцев возникает так называемая упущенная выгода. Ваши деньги полгода находятся на депозите и приносят всего 2% годовых. А на рынке депозиты дают 16–19%. Разница между 2% и 16–19% — это ваш недополученный доход. Эти потери увеличивают цену ипотеки. Таким образом, эффективная ставка получается уже не 8,5–8,9%, а примерно 11–12%.
Если добавить расходы на аренду жилья в процессе ожидания кредита, ставка возрастает до 13–14%. Это уже значительно больше, но все равно дешевле рынка и ниже базовой ставки Нацбанка, которая составляет сейчас 16,5%. Если же взять ипотеку в коммерческих банках под 20–22%, то серьезной выгоды уже не будет.
— Многие хотят оформить несколько ипотек и за счет аренды квартир покрывать ежемесячные платежи. Не кажется ли вам, что это слишком просто?
— Это возможно, но воспринимать это как чистый пассивный доход не стоит. Это больше работа. Арендный доход не так велик, и он работает на длинной дистанции. Главный расчет заключается в том, что недвижимость покупается дешево и затем дорожает.
Когда я покупал свои квартиры, цены действительно были низкими, и затем они значительно возросли. На данный момент я бы не стал приобретать жилье только ради аренды, так как даже с учетом кредитного плеча доходность сейчас выглядит низкой.
Тем не менее, схема может работать. Если вы умеете правильно выбирать объекты и находить адекватных арендаторов, стабильно получать доход реально. Например, моя первая квартира до сих пор в хорошем состоянии, хотя ремонт был сделан девять лет назад. Я подходил к выбору жильцов прагматично: сдавал одиноким или небольшим семьям. Они в основном только ночевали дома, а весь день проводили на работе. Поэтому квартира сохранилась почти как новая.
Если же речь идет о субаренде, то расходов будет значительно больше. Ремонт придется делать чаще, и другие затраты возрастут.
— Какие ошибки заемщиков вы замечаете чаще всего, и как их избежать?
Самая распространенная ошибка — зацикленность на переплате. Люди видят, что квартира стоит 30 млн, а за 25 лет переплата составит еще 30 или даже 60 млн. Их это пугает. Но если посчитать правильно через эффективную ставку, то переплата не выглядит столь ужасной.
Например, я даю вам 100 тысяч тенге и прошу вернуть через год 120 тысяч. Переплата — 20 тысяч, ставка 20% годовых. Второй вариант: я даю те же 100 тысяч, вы начинаете возвращать сразу равными частями по 9,5 тысяч каждый месяц. К концу года вы вернете 115 тысяч. Кажется, переплата меньше, всего 15 тысяч. Но фактически вы пользовались не 100 тысячами весь год, а в среднем только 50 тысячами, поскольку долг постепенно снижался. В итоге 15 тысяч с 50 тысяч — это уже 30% годовых. Второй вариант оказывается дороже, хотя выглядит дешевле.
Многие также совершают ошибку, стараясь досрочно закрывать дешевые кредиты по причине страха переплаты. Однако переплата не имеет значения. Например, ипотека по программе 7-20-25 предлагает ставку 7% годовых. Это весьма дёшево; депозиты сейчас дают в два раза больше. Логичнее использовать свободные средства для вложений, чем закрывать льготную ипотеку, принимая на себя лишнюю нагрузку.
— На что нужно обратить внимание при выборе ипотеки?
— Первое — это эффективная ставка от полной стоимости кредита. В расчет следует включить не только проценты и комиссии банка, но и все другие расходы. Например, если квартира за наличные стоит 100 млн, а по партнерской ипотеке — 110 млн, то разница в 10 млн — это тоже ваши расходы. Но в расчет ГЭСВ они не попадут, так как формально их оплатил продавец. Если посчитать правильно, ставка окажется выше.
Второе — сумма ежемесячного платежа. Она должна быть комфортной. Даже если переплата кажется большой, это не важно. Важно, чтобы платеж не создавал давления, и у вас оставались деньги на жизнь.
И последнее. В кредитных договорах часто не указывается полная стоимость кредита. Например, если вы кладете 50% на специальный счет, фактически вы даете банку свои деньги бесплатно. На бумаге ставка может быть 8,5%, но с учетом упущенной выгоды от замороженных средств реальная ставка доходит до 20%.
Поэтому главный совет: не зацикливаться на переплате. Считайте полную стоимость кредита и всегда проверяйте, насколько комфортен для вас ежемесячный платеж.
От редакции: описанная стратегия подходит не всем и связана с серьезными рисками. Множественные ипотеки требуют наличия большой финансовой подушки и подходят только людям с устойчиво высокими доходами.
Вам может быть интересно
«Купили билеты и вылетели через 4 часа». Как семья с тремя детьми сэкономила на путешествии 800 000 тенге
