В 2024 году исполнилось 270 лет с момента зарождения ипотеки в России. Изначально, в 1754 году, во время правления Елизаветы Петровны и по предложению графа П. И. Шувалова, начали создаваться первые дворянские банки, которые начали выдавать кредиты под залог каменных домов. Однако первая попытка закончилась неудачей из-за банкротства всех банков, занимавшихся ипотечным кредитованием, в результате чего Александру II в 1859 году пришлось издать указ о полном прекращении кредитования жилья. Новый виток ипотеки в России начался после отмены крепостного права в 1861 году, когда были сформированы городские кредитные общества. К 1917 году существовала разветвленная кредитная система. Новый этап ипотечного кредитования начался в 1990 году и продолжается по сей день. В настоящем материале мы разберемся, как обстоят дела с ипотечными кредитами сейчас и какой минимальный и максимальный первоначальный взнос по ипотеке ожидается в 2025 году.
Что такое первоначальный взнос по ипотеке
Это сумма, которую покупатель жилья оплачивает самостоятельно. Остальную часть по ипотечному договору вносит кредитная организация. Размер первоначального взноса (ПВИ) зависит от выбранной программы и политики банка. Обычно он составляет от 10 до 50% от стоимости квартиры или дома.
Следует различать ПВИ и задаток, который вносится до заключения договора купли-продажи. Задаток является гарантией успешного завершения сделки для обеих сторон. Он значительно меньше первоначального взноса, и при невозможности совершения сделки по вине покупателя задаток остаётся у продавца, в то время как в случае отказа продавца от сделки он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Зачем нужен первоначальный взнос при ипотечном кредитовании
ПВИ имеет ключевое значение как для кредитора, так и для заемщика. Для банка он предоставляет следующие гарантии:
- Уменьшаются риски просрочки платежей: чем выше взнос, тем ниже риски задержек, что делает заемщика более привлекательным для банка;
- Снижение убытков: в случае непредвиденных обстоятельств, например, если заемщик не может оплачивать кредит, банк снижает свои потери за счёт ПВИ;
- Оценка финансовой состоятельности клиента: величина первоначального взноса служит показателем финансовой дисциплины заемщика.
ПВИ также важен для заемщика по следующим причинам:
- Повышает вероятность одобрения ипотеки: чем больше первоначальный взнос, тем более привлекательным становится клиент для банка;
- Уменьшает процентную ставку по ипотеке: при большом ПВИ банк может предложить более выгодные условия для заемщика, включая снижение процентной ставки;
- Снижает размер ежемесячных платежей: большая сумма первого взноса приводит к снижению суммы кредита и, соответственно, переплаты.
Как влияет тип недвижимости на размер первоначального взноса
Тип недвижимости значительно влияет на величину первоначального взноса. Банк, как правило, устанавливает самые высокие размеры первоначального взноса для коммерческой недвижимости и жилых домов, а самые низкие — для квартир. Как правило, ПВИ на вторичное жилье ниже, чем на квартиры в новостройках.
Вторичное жилье
Для вторичного жилья первоначальный взнос обычно составляет около 20% от стоимости жилья и выше, в том числе по государственным программам.
Новостройка
ПВИ при покупке квартиры в новостройке традиционно выше, чем на вторичном рынке. В 2025 году первоначальный взнос ожидается не менее 20,1% от стоимости жилья.
Жилой дом
Для загородных домов банки, как правило, требуют более высокий первоначальный взнос, чем при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке. В 2025 году это обычно составляет 30% и выше. Также дом должен соответствовать определённым требованиям: быть каменным и иметь металлические или железобетонные перекрытия и др. На приобретение деревянного дома, скорее всего, ипотеку не дадут.
Коммерческая недвижимость
Первоначальный взнос на покупку коммерческой недвижимости в 2025 году начинается от 30%. К заемщикам банки предъявляют достаточно строгие требования: объект должен находиться в регионе присутствия банка, обеспечен свободный доступ для сотрудников банка, наличие технического паспорта и др.
Список источников:
1. «История ипотеки в России с 1754 года до наших дней», сайт «Русипотека».
2. Федеральный закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3. Федеральный закон от 20.08.2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
Автор: Игорь Геращенко
