С тех пор как в России состоялась масштабная приватизация жилья, прошло уже несколько десятилетий, однако законодательство в данной области продолжает эволюционировать и улучшаться.
С осени 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ, который внёс существенные корректировки в права владельцев приватизированных квартир.
Анализ новых нормативных актов позволяет утверждать, что для обладателей таких объектов недвижимости начался период повышенных юридических рисков и дополнительных административных сложностей.
Проблема №1: Проблемы с продажей — постоянные жильцы теперь зарегистрированы в ЕГРН
Основной риск при покупке приватизированной квартиры по-прежнему связан с наличием людей, имеющих право на пожизненное пользование жильем, независимо от смены собственника.
Это происходит, когда кто-либо из ранее проживавших добровольно отказался от участия в приватизации, что дало ему право постоянной регистрации и проживания в квартире в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ.
Недавние изменения значительно усилили данный механизм.
Теперь такие лица, которые отказались от приватизации, могут быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Процесс регистрации осуществляется через Росреестр на основании заявления владельца.
Тем не менее, если собственник квартиры решит не подавать такое заявление, человек с правом пожизненного проживания может обратиться в суд для получения соответствующей отметки через судебное решение.
Для потенциального покупателя наличие такого записи в выписке из ЕГРН является серьёзным предупреждением. Увидев подобную информацию, покупатель, вероятно, откажется от сделки или запросит значительное снижение цены, поскольку фактически приобретает квартиру с прописанным навсегда жильцом.
Проблема №2: Получение кредита под залог квартиры требует согласия лиц, недавно отклонивших предложение
Одним из основных ограничений для владельцев недвижимости стало новое требование, регулирующее использование квартир с обременением.
С сентября 2024 года оформление кредита под залог приватизированной квартиры, где проживают лица с правом пожизненного пользования, станет невозможным без их письменного согласия, заверенного нотариусом. Это нововведение направлено на усиление защиты жилищных прав граждан, которые когда-то добровольно отказались от своей доли в пользу родственников. Без такого согласия банки не смогут зарегистрировать ипотеку в Росреестре.
С точки зрения собственников это значительно усложняет возможность использования недвижимости как финансового инструмента.
Тем не менее, такая мера также служит дополнительным барьером против мошенничества. Если собственник становится жертвой недобросовестных лиц, пытающихся завладеть квартирой через схемы кредитования или взыскания долгов, ситуация с «вечными» жильцами делает быструю продажу или залог недвижимости практически невозможными.
Принятие закона № 482-ФЗ значительно усложнило правовую ситуацию по приватизированным квартирам с пожизненными пользователями. Теперь их права не только защищены жилищным кодексом, но и официально зафиксированы в реестре недвижимости.
Для владельцев это означает необходимость более тщательной проверки юридической чистоты квартиры, а также готовность к дополнительным согласованиям при продаже или передаче имущества в залог.
