В первом квартале 2026 года Банк России увеличит лимиты и ограничения на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), что обусловлено ростом числа заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки. Эксперты KazanFirst уверены, что это решение не окажет значительного влияния на рынок жилья, а, наоборот, поможет снизить риски, связанные с растущей задолженностью населения, хотя проблемы все же останутся. Однако имеется беспокойство, что уменьшение числа заемщиков может привести к банкротству малых строительных компаний.
С I квартала 2026 года Центробанк России ужесточит количественные ограничения на выдачу ипотечных кредитов на ИЖС до 20% для заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки. На IV квартал текущего года этот показатель составляет 25%. Информация доступна на официальном сайте регулятора.
Для достижения этого Банк России повышает макропруденциальные лимиты (МПЛ) для банков на такие кредиты по сравнению с IV кварталом. Впервые макролимиты были введены в сегменте ИЖС и незаведомых потребительских кредитов осенью 2025 года.
С 2026 года также изменятся макропруденциальные лимиты для незаведомых потребительских кредитов под залог недвижимости. Центробанк ограничит долю кредитов, выданных гражданам с показателем долговой нагрузки выше 80%, в портфеле банков до 15%, а для заемщиков с ПДН от 50 до 80% — до 20%.
Напомним, макропруденциальные лимиты (МПЛ) представляют собой ограничения на выдачу рискованных кредитов, что связано с высокой долей кредитов, выданных заемщикам с большой долговой нагрузкой, чаще допускающими просрочки.
Согласно данным Центробанка, в III квартале 2025 года доля кредитов в сегменте ИЖС, выданных заемщикам с ПДН выше 80%, составила 29%, а в сегменте незаведомых кредитов под залог недвижимости — 61%. При этом 19% приходятся на заемщиков с ПДН от 50 до 80%.
Доля кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 1 октября 2025 года составила 4,6% от всего портфеля ИЖС, что значительно выше доли проблемной задолженности по ипотечному портфелю, равной 1,7%.
Кроме того, Центральный банк России сохранил макролимиты по ипотечным кредитам на строящееся и готовое жилье в многоквартирных домах на I квартал 2026 года, считая действующие лимиты, которые были введены с 1 июля 2025 года, способствующими ограничению выдачи наиболее рискованной ипотеки на квартиры.
По оценкам ЦБ, в III квартале 2025 года 6% ипотечных кредитов было выдано заемщикам с показателем долговой нагрузки выше 80% (по сравнению с 47% в III квартале 2023 года до введения новых макропруденциальных требований), а 3% ипотечных кредитов было выдано с первоначальным взносом не более 20% (в III квартале 2023 года этот показатель составлял 51%).
Для минимизации рисков в данном сегменте банки к 1 сентября 2025 года сформировали макропруденциальный буфер капитала в размере 1,6% от ипотечного портфеля.
С 1 апреля 2025 года Центробанк получил полномочия устанавливать макропруденциальные лимиты на ипотечное и автокредитование, что подразумевает ограничения на долю рискованных кредитов в структуре всех займов банка. Эти меры направлены на сдерживание роста закредитованности граждан и предотвращение накопления рисков у финансовых учреждений. С 1 июля 2025 года были введены лимиты для кредитов на квартиры в новостройках и готовых домах.
«Существенных изменений на рынке не произойдёт»
Данное решение вряд ли критически отразится на доле выданных кредитов в ИЖС, утверждает руководитель отдела загородной недвижимости компании «Этажи», Диана Хайруллина. Она отмечает, что «покупатели в этом сегменте становятся более осознанными: они понимают, что важно не только купить дом, но и поддерживать его в хорошем состоянии». Поэтому в ИЖС обращаются клиенты со среднем и выше среднего уровнем дохода, что позволяет им выполнять свои финансовые обязательства вовремя.
Эксперт добавляет, что «принимая во внимание тенденцию к снижению ключевой ставки и рост объемов выдачи ипотечных кредитов, существенных изменений на рынке не ожидается».
— Срок экспозиции объектов ИЖС на рынке выше, чем у квартир в многоквартирных домах (МКД). Поэтому требования к заемщикам должны быть более строгими. Если клиент прекращает выплаты, банку требуется больше времени на реализацию залога, и чем быстрее объект удаётся продать, тем меньше потерь у кредитора. Разница в макролимитах в ИЖС невелика – примерно 5%. Нецелевой кредит под залог существующей недвижимости — это нетипичная, но вполне рабочая практика. Залоговые кредиты обычно одобряются банками чаще, даже при ужесточенных условиях. Получить одобрение на них вполне реально, — заверила Хайруллина.
Пациент остаётся актуальным вопрос закредитованности. Пока у клиента стабильная работа, хороший доход и здоровье, риск низок. Но при сбое в любом из этих факторов финансовая устойчивость быстро теряется. Поэтому «важно иметь запас средств для покрытия одного-двух ежемесячных платежей по кредиту».
Что касается промежуточных итогов после введения ограничений на рынке МКД, то «оценить эффект сложно, так как ограничения совпали по времени с повышением ключевой ставки».
— В настоящее время, на фоне снижения ключевой ставки, ситуация начинает стабилизироваться. Заёмщикам с высокой долговой нагрузкой стоит рассмотреть возможность привлечения созаемщиков с подтвержденными доходами или легализации дополнительных поступлений, например, от аренды недвижимости, — сообщила эксперт.
По прогнозам, в 2026 году продажи на рынке частных домов возрастут, так как «стоимость квадратного метра в ИЖС по-прежнему значительно ниже, чем в многоквартирных домах». «Период 2024-2025 годов был сложным для индивидуального строительства, однако на рынке остались сильные компании, работающие с эскроу-счетами и выполняющие высокое качество работы в срок». Все изменения в конечном итоге приведут к дальнейшему укреплению и улучшению сегмента.
Пока идет игра на выживание, у этого будущего нет
На рынке жилья сложилась ситуация, где «клиентов становится меньше, а строительных компаний больше», отметил владелец строительной компании «Инбриг», Викентий Бригаднов.
По его словам, финансовая нагрузка на людей резко возросла, когда многие брали несколько ипотек одновременно, не рассчитав свои возможности.
Исходя из этого, решение Центробанка нацелено на то, чтобы ограничить количество жилищных кредитов, чтобы combatir the negative dynamics.
— Этот процесс затяжного падения продолжается. Многие ожидали роста спроса, но в этом году этого не произошло. Трудности ждут всех, компании-одиночки вновь будут уходить, если не научатся финансово управлять. Останутся настоящие строительные компании, преданные делу, команды, которые не зависят только от ипотеки, а могут работать с наличными, эскроу-счетами, — рассказал застройщик.
Бригаднов прогнозирует, что «изменений не произойдёт, хотя к концу года всегда детали спрос на строительство или на приобретение недвижимости, хоть и не ошеломляющие, остается предсказуемыми».
Рост ипотек также не предвидится.
— Невозможно ожидать того, что происходило в 2022-2023 годах. Люди становятся образованнее и опытнее. Они понимают, что полноценный дом с необходимой инфраструктурой нельзя купить за 4-6 млн. Ожидаем появления проектов, где девелоперы, государство и банки совместно разработают продукт, отвечающий современным потребностям, создающий синергию, перекрывающий интересы всех сторон. На данный момент это лишь игра на выживание, у этого будущего нет, — подводит итог собеседник.
Даже маленькая рассрочка влияет на кредитную историю
— Возможно, мы увидим небольшой спад в спросе на ипотеку на частные дома. Однако это может побудить заемщиков более тщательно подходить к оформлению кредитов. Все должны понимать, что любая рассрочка, даже небольшая, негативно сказывается на кредитной истории. Если вы забыли выплатить, скажем, 5 тысяч рублей по рассрочке, банк будет сомневаться, сможете ли вы вовремя погасить 50 тысяч рублей, — объяснила ипотечный брокер Татьяна Евдокимова.
По её словам, «сильно на рынок ИЖС это введение не скажется».
Она прогнозирует, что до конца этого года спрос на жилье будет поддерживаться из-за сезонных факторов, однако в начале 2026 года проявится спад интереса по той же причине.
