Банк России сообщил о новом ужесточении макропруденциальных лимитов по ипотеке на приобретение жилья в многоквартирных домах. Это решение принято в свете ухудшения качества обслуживания данных кредитов. Согласно информации ЦБ, доля ипотечной задолженности с просрочкой свыше 90 дней на 1 апреля 2026 года возросла до 1,0% по сравнению с 0,6% годом ранее и 0,9% на 1 января 2026 года. Примечательно, что основной прирост наблюдается по кредитам, выданным в 2023–2024 годах в рамках массовой льготной ипотеки.
Макропруденциальные лимиты (МПЛ) — это инструменты, применяемые ЦБ для ограничения доли рискованных кредитов и избежания финансовых кризисов. Они представляют собой количественные ограничения на предоставление кредитов с определенными характеристиками, такими как высокая долговая нагрузка заемщика или низкий первоначальный взнос. Главная цель МПЛ состоит в снижении рисков, связанных с избыточным кредитованием, и предотвращения возникновения «кредитного пузыря».
Регулятор отметил, что действующие с 1 июля 2025 года лимиты уже привели к снижению доли наиболее рискованных кредитов. В I квартале 2026 года только 4% ипотечных кредитов были выданы заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80%, тогда как годом ранее этот показатель равнялся 6%. Доля кредитов с первоначальным взносом не более 20% уменьшилась до 1% с 6% в прошлом году.
В ЦБ подчеркнули, что ужесточение лимитов по указанным сегментам не должно привести к увеличению числа отказов по ипотеке, так как новые параметры соответствуют фактической структуре выдач в I квартале 2026 года.
Регулятор также обратил внимание на сегмент ИЖС. С 1 октября 2025 года действуют ограничения по кредитам на строительство частных домов и по нецелевым кредитам под залог недвижимости для заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Однако качество этих портфелей продолжает ухудшаться.
По состоянию на 1 апреля 2026 года доля кредитов с просрочкой более 90 дней в сегменте ИЖС достигла 4,4% по сравнению с 3,4% годом ранее и 4,0% в начале года. В ЦБ объяснили это задержками в строительстве со стороны ряда подрядчиков, а также высокой долговой нагрузкой заемщиков.
В сегменте нецелевых кредитов под залог недвижимости ситуация также ухудшилась. Доля кредитов с просрочкой свыше 90 дней выросла до 6,1% на 1 апреля 2026 года против 3,6% годом ранее и 5,1% на 1 января 2026 года.
На этом фоне Банк России ввел отдельный макропруденциальный лимит по ипотеке на ИЖС, который будет ограничивать выдачу кредитов заемщикам с ПДН выше 50%. Лимит будет действовать по вложенной модели. Это означает, что сначала устанавливается общее ограничение на все объемы выдач заемщикам, а внутри него вводится более строгий сублимит на кредиты заемщикам с ПДН выше 80%.
По данным ЦБ, в I квартале 2026 года в сегменте ИЖС:
44% кредитов были выданы заемщикам с ПДН выше 50%;
13% — заемщикам с ПДН выше 80%.
В сегменте нецелевых кредитов под залог недвижимости эти показатели составили 19% и 8% соответственно.
Справка:
